Der BGH hat mit Urteil vom 01.02.2012 (Az. VIII ZR 156/11) entschieden, dass pauschale Berechnungen der Heizkosten in einer Jahresabrechnung unzulässig sind. Stattdessen ist stets nach Verbrauch abzurechnen. Dieses Urteil ist sicherlich zu begrüßen, da es mehr Gerechtigkeit für die Mieter bedeutet und auch aus ökologischer Sicht zu einem sparsameren Umgang mit Heizenergie motivieren wird. In dem konkreten Fall verlangten die Vermieter von einer Mieterin aus Kelkheim die Nachzahlung von Heizkosten für zwei Jahre. Bei den Heizkostenabrechnungen wurden jedoch lediglich die geleisteten Abschlagszahlungen der Vermieter an das Energieversorgungsunternehmen als entstandene Kosten berücksichtigt (sogenanntes Abflussprinzip). Der tatsächliche Verbrauch der Mieterin blieb unberücksichtigt. Es ging vor allem um die Frage, ob eine solche pauschale Abrechnung den Anforderungen der Heizkostenverordnung entspricht.
Nach Darstellung der Bundesrichter sei § 7 Abs. 2 der Heizkostenverordnung zu entnehmen, dass nur die Kosten des im Abrechnungszeitraum tatsächlich verbrauchten Brennstoffs abgerechnet werden können (sogenanntes Leistungsprinzip). Dem wird eine Abrechnung nach pauschalen Maßstäben nicht gerecht. Notfalls müsse der Verbrauch für den abgerechneten Zeitraum durch das Energieversorgungsunternehmen geschätzt werden. Der Senat hat zudem entschieden, dass ein derartiger Mangel der Abrechnung nicht durch eine Kürzung der Heizkostenforderung ausgeglichen werden kann. Dies sei nur dann möglich, wenn über die Kosten generell nicht verbrauchsabhängig abgerechnet wird. Hierum ging es im Streitfall jedoch nicht.
Mieter müssen folglich nur für diejenigen Heizkosten einstehen, welche sie im betreffenden Zeitraum auch wirklich verbrauchen. Dem ist vorbehaltlos zuzustimmen, zumal Abschlagszahlungen an den Energieversorger sich stets an Verbrauchswerten des vorangegangenen, nicht aber des aktuellen Zeitraums orientieren.
Keine Auswirkungen hat das vorliegende Urteil jedoch für die Abrechnung von Wasser und Abwasser. Hier greifen die speziellen Regelungen der Heizkostenverordnung nämlich nicht ein.
Sebastian Bansi, LL.M. Eur.
Rechtsanwalt und Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht
Mehr Informationen: Kanzlei Cäsar-Preller
