Das Mietverhältnis zu beenden, gehört zu den häufigsten rechtlichen Anliegen im Alltag. Ob ein Umzug in eine andere Stadt, der Kauf einer eigenen Immobilie oder einfach der Wunsch nach Veränderung – wenn Sie Ihren Mietvertrag kündigen möchten, müssen bestimmte Regeln eingehalten werden. Eine fehlerhafte Kündigung kann teuer werden, wenn Sie im Zweifel doppelt Miete zahlen müssen.
Dieser Ratgeber führt Sie Schritt für Schritt durch den Prozess. Wir klären die wichtigsten Fragen zu Kündigungsfristen, Formvorschriften und den Rechten, die Sie als Mieter haben. Außerdem beleuchten wir die Situation, wenn der Vermieter die Kündigung des Mietvertrages ausspricht.
Das Wichtigste zuerst: Sicher und schnell den Mietvertrag kündigen
Zeit ist oft ein entscheidender Faktor. Wer eine neue Wohnung gefunden hat, möchte den alten Vertrag so schnell wie möglich beenden. Die drei goldenen Regeln für eine wirksame Mietvertragskündigung lauten:
- Immer schriftlich: Eine Kündigung muss auf Papier erfolgen und handschriftlich unterschrieben werden.
- Immer fristgerecht: Halten Sie die gesetzliche oder vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist ein.
- Immer zustellbar: Sie müssen nachweisen können, dass der Vermieter die Kündigung rechtzeitig erhalten hat.
Für viele Mieter ist der Prozess eine Belastung. Den richtigen Text formulieren, die Fristen exakt berechnen und den Versand sicherstellen – das kostet Nerven. Wenn Sie auf Nummer sicher gehen wollen, können Sie einen Kündigungsservice nutzen.
Hier ist Ihr direkter Weg zur rechtssicheren Kündigung. Nutzen Sie unseren Kündigungsservice, um Fehler zu vermeiden:
Wenn Sie die Kündigung selbst erstellen möchten, ist eine saubere Vorlage unerlässlich. Achten Sie darauf, dass alle notwendigen Angaben enthalten sind. Als Service für unsere Leser bieten wir hier ein kostenloses Muster-PDF für Ihr Kündigungsschreiben zum Download an:
Mietvertrag kündigen PDF-Musterverlage
Exkurs: Warum eine Kündigung per E-Mail fast immer unwirksam ist
Oft erreicht uns die Frage, ob man Mietverträge nicht einfach per E-Mail kündigen kann. Die Antwort ist ein klares Nein. Das Gesetz (§ 568 BGB) schreibt für die Kündigung von Wohnraum die „Schriftform“ vor. Eine E-Mail erfüllt lediglich die „Textform“.
Selbst wenn Sie das unterschriebene Dokument einscannen und als PDF anhängen, reicht dies nicht aus. Die Schriftform verlangt das Originaldokument mit Ihrer eigenhändigen Unterschrift. Eine Kündigung eines Mietvertrags per E-Mail, Fax oder gar WhatsApp ist rechtlich unwirksam. Das Mietverhältnis läuft weiter, und Sie schulden weiterhin die Miete.
Die ordentliche Kündigung durch Mieter: Fristen und Fallstricke
Der häufigste Fall ist die ordentliche Kündigung durch den Mieter. Hier müssen Sie als Mieter, im Gegensatz zum Vermieter, keine Gründe angeben. Sie kündigen einfach, weil Sie das Mietverhältnisses beenden möchten. Entscheidend ist hierbei die Frist.
Die gesetzliche Kündigungsfrist: Fast immer drei Monate
Für Mieter ist die Sache klar geregelt: Die gesetzliche Kündigungsfrist beträgt unabhängig von der Mietdauer immer drei Monate. Es spielt keine Rolle, ob Sie ein Jahr oder zwanzig Jahre in der Mietwohnung gelebt haben. Die Kündigungsfrist von drei Monaten gilt.
Der entscheidende Stichtag: Wann die Kündigung spätestens am dritten Werktag eintreffen muss
Die oft genannte Frist von drei Monaten ist präziser definiert: Die Kündigung muss spätestens am dritten Werktag eines Monats beim Vermieter eingehen, damit dieser Monat noch zur Frist zählt. Die Kündigung beendet den Vertrag dann zum Ablauf des übernächsten Monats.
- Beispiel: Sie möchten zum 31. Juli ausziehen. Ihre Kündigung muss dem Vermieter spätestens am 3. Werktag im Mai zugegangen sein.
- Zugang am 3. Mai (dritter Werktag) -> Kündigungsfrist läuft Mai, Juni, Juli. Mietende ist der 31. Juli.
- Zugang am 4. Mai (vierter Werktag) _> Der Mai zählt nicht mehr mit. Kündigungsfrist läuft Juni, Juli, August. Mietende ist der 31. August.
Diese Regelung führt oft zu teuren Fehlern. Es zählt nicht der Poststempel, sondern der Tag, an dem der Vermieter das Schreiben in Händen hält oder es in seinem Briefkasten liegt (Zugang).
Bildnachweis: Santje09
Definition „Werktag“: Der Samstag als häufige Fehlerquelle
Was viele nicht wissen: Der Samstag gilt im Mietrecht als Werktag! Nur Sonn- und Feiertage zählen nicht mit.
- Beispiel: Der 1. eines Monats ist ein Donnerstag. Der 2. ist ein Freitag. Der 3. ist ein Samstag. Der 3. Werktag ist in diesem Fall der Samstag, der 3. des Monats. Fällt der 1. auf einen Freitag, ist der 3. Werktag der folgende Dienstag (Freitag = 1. WT, Samstag = 2. WT, Montag = 3. WT).
Planen Sie für die Zustellung immer einen Puffer ein.
Vertrag schlägt Gesetz? Wenn im Mietvertrag andere Fristen stehen
Ein Blick in den Mietvertrag ist unverzichtbar. Es kann Regelungen geben, die von der gesetzlichen Norm abweichen. Aber nicht alles, was in Mietverträgen steht, ist auch gültig.
- Kürzere Fristen für Mieter: Ist im Vertrag eine Kündigungsfrist von nur einem Monat vereinbart, ist dies zugunsten des Mieters gültig.
- Längere Fristen für Mieter: Klauseln, die dem Mieter eine längere Kündigungsfrist als die gesetzlichen drei Monate auferlegen (z.B. gekoppelt an die Dauer des Mietverhältnisses), sind fast immer unwirksam. Hier gilt dann automatisch die gesetzliche Kündigungsfrist von drei Monaten.
- Längere Fristen für Vermieter: Zulässig und üblich ist, dass sich die Kündigungsfrist für den Vermieter je nach Mietdauer verlängert (siehe unten).
Formfehler vermeiden: So muss das Kündigungsschreiben aussehen
Eine Kündigung kann an formalen Fehlern scheitern. Damit Ihre Kündigungserklärung wirksam ist, müssen Sie penibel auf die Form achten.
Das A und O: Die Schriftform
Wie bereits erwähnt, ist die Schriftform (§ 126 BGB) ein Muss. Das bedeutet:
- Auf Papier (nicht digital).
- Mit eigenhändiger Originalunterschrift.
Wer muss unterschreiben?
Haben mehrere Personen den Mietvertrag als Hauptmieter unterzeichnet (z.B. Ehepaare, Partner, WG-Mitglieder), müssen auch alle diese Personen die Kündigung unterschreiben. Fehlt eine Unterschrift, ist die Kündigung unwirksam. Das Gleiche gilt umgekehrt: Die Kündigung muss an alle im Vertrag genannten Vermieter gerichtet sein, falls es mehrere Eigentümer gibt (z.B. eine Erbengemeinschaft).
Der Inhalt: Was muss im Kündigungsschreiben stehen?
Bei einer ordentlichen Kündigung als Mieter müssen Sie keine Kündigungsgründe angeben. Folgende Punkte sind jedoch unverzichtbar:
- Absender: Ihr(e) Name(n) und aktuelle Anschrift.
- Empfänger: Name(n) und Anschrift des Vermieters (oder der Hausverwaltung).
- Datum: Das Datum, an dem Sie das Schreiben aufsetzen.
- Betreff: Deutliche Nennung, z.B. „Kündigung des Mietvertrages für die Wohnung [Adresse, Stockwerk, Nr.]“.
- Der Kündigungstext: Die klare Aussage „Hiermit kündige/n ich/wir den oben genannten Mietvertrag…“
- Kündigungszeitpunkt: Nennen Sie das Datum, zu dem Sie kündigen (z.B. „…fristgerecht zum 31.07.2026.“). Um Fehler bei der Fristberechnung abzufangen, fügen Sie hinzu: „Hilfsweise kündige ich/wir zum nächstmöglichen Zeitpunkt.“
- Unterschrift(en): Alle Mieter müssen handschriftlich unterschreiben.
Die sichere Zustellung: Warum ein Einschreiben nicht immer die beste Wahl ist
Sie müssen im Streitfall beweisen, dass der Vermieter die Kündigung rechtzeitig erhalten hat. Ein einfaches Einschreiben (Übergabe-Einschreiben) birgt Risiken: Trifft der Postbote den Vermieter nicht an und dieser holt den Brief nicht von der Post ab, gilt die Kündigung als nicht zugestellt.
Hier ist eine Übersicht der gängigen Methoden:
| Zustellungsart | Vorteile | Nachteile / Risiken |
| Persönliche Übergabe | Sicherster Weg, wenn der Vermieter den Empfang quittiert (Datum, Unterschrift auf Kopie). | Zeitaufwendig; Vermieter kann Annahme oder Quittung verweigern. |
| Übergabe mit Zeuge | Zeuge (nicht Ehepartner!) kann bezeugen, dass dieses Schreiben übergeben wurde. | – |
| Einwurf in Briefkasten (mit Zeuge) | Zeuge sieht, wie dieses Schreiben (Inhalt muss er kennen!) in den Kasten geworfen wird. | Sicherste „Do-it-yourself“-Methode. |
| Einwurf-Einschreiben | Postbote dokumentiert den Einwurf. Gilt als zugegangen. | Hohe Beweiskraft. Gilt als Standard für Kündigungen. |
| Übergabe-Einschreiben | Nachweis der Übergabe. | Hohes Risiko: Wenn Vermieter nicht angetroffen wird und Brief nicht abholt, gilt es als nicht zugestellt. |
| Gerichtsvollzieher | Amtliche Zustellung, unanfechtbar. | Mit Kosten verbunden (ca. 15-30 €), aber absolut sicher. |
Wir haben festgestellt, dass das Einwurf-Einschreiben der beste Kompromiss aus Sicherheit und Aufwand ist. Die sicherste Methode bleibt die persönliche Übergabe mit Quittung oder die Zustellung durch einen Boten (Zeugen).
Sonderkündigungsrecht: Wann Sie schneller aus dem Mietvertrag kommen
In bestimmten Situationen müssen Sie die Frist von drei Monaten nicht einhalten. Das Gesetz räumt Mietenden ein Sonderkündigungsrecht ein.
Fall 1: Kündigung bei Mieterhöhung
Kündigt der Vermieter eine Mieterhöhung an (entweder zur Anpassung an die ortsübliche Vergleichsmiete oder nach einer Modernisierung), haben Sie ein Recht zur Sonderkündigung.
- Frist: Sie können bis zum Ablauf des zweiten Monats nach Zugang der Ankündigung kündigen.
- Wirkung: Die Kündigung beendet das Mietverhältnis zum Ablauf des übernächsten Monats (gerechnet ab Kündigungseingang). Die Mieterhöhungen treten in dieser Zeit nicht in Kraft.
Fall 2: Ankündigung einer umfassenden Modernisierung
Auch bei Ankündigung umfangreicher Modernisierungsmaßnahmen (die nicht zwingend zu einer Mieterhöhung führen müssen) haben Sie ein Sonderkündigungsrecht.
Fall 3: Gesundheitsgefahr in der Wohnung
Stellt die Wohnung eine erhebliche Gesundheitsgefahr dar (z.B. starker, gesundheitsschädlicher Schimmelbefall, giftige Baumaterialien), kann dies eine fristlose Kündigung rechtfertigen (siehe nächster Abschnitt).
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Sonderfall: Kündigung im Todesfall eines Mieters
Stirbt der Mieter, geht der Mietvertrag auf die Erben über. Diese haben jedoch ein außerordentliches Kündigungsrecht. Sie können das Mietverhältnis innerhalb eines Monats nach Kenntnis vom Todesfall mit der gesetzlichen Frist (drei Monate) kündigen.
Die fristlose Kündigung: Wenn das Mietverhältnis unzumutbar wird
Die außerordentliche Kündigung, besser bekannt als fristlose Kündigung, beendet das Mietverhältnis sofort. Dafür müssen schwerwiegende Gründe vorliegen, die ein Abwarten der normalen Frist unzumutbar machen.
Gründe für Mieter: Wann Sie fristlos kündigen können
Als Mieter können Sie fristlos kündigen, wenn der Vermieter seine Pflichten grob verletzt.
- Gesundheitsgefahr: (Siehe oben) Wenn der Vermieter trotz Meldung nichts gegen massiven Schimmel unternimmt.
- Heizungsausfall: Ein Totalausfall der Heizung im Winter über mehrere Tage.
- Störung des Hausfriedens: Wenn der Vermieter Sie bedroht, beleidigt oder belästigt.
- Unbefugtes Betreten: Betritt der Vermieter ohne Erlaubnis oder Notfallgrund Ihre Wohnung.
Wichtig: In den meisten Fällen müssen Sie den Vermieter zunächst abmahnen und ihm eine angemessene Frist zur Beseitigung des Mangels setzen. Erst wenn er diese Frist verstreichen lässt, ist die fristlose Kündigung des Mietvertrages möglich.
Wenn der Vermieter kündigt: Was Mieter jetzt wissen müssen
Für Mieter ist die Kündigung durch den Vermieter oft ein Schock. Im Gegensatz zum Mieter kann der Vermieter nicht grundlos kündigen. Das deutsche Mietrecht schützt Mieter stark. Der Vermieter benötigt immer ein berechtigtes Interesse.
Kündigung durch den Vermieter: Nur mit berechtigtem Interesse
Die häufigsten anerkannten Kündigungsgründe sind:
- Eigenbedarf: Der Vermieter (oder nahe Familienangehörige) benötigt die Immobilie selbst.
- Wirtschaftliche Verwertung: Ein Abriss oder eine Kernsanierung, die eine Fortsetzung des Mietverhältnisses unmöglich macht (sehr hohe Hürden).
- Erhebliche Vertragsverletzungen: Diese führen meist zu einer fristlosen Kündigung.
Der häufigste Grund: Kündigung wegen Eigenbedarf
Bei einer Eigenbedarfskündigung muss der Vermieter im Kündigungsschreiben detailliert darlegen, wer die Wohnung benötigt und warum. Pauschale Behauptungen reichen nicht aus.
Wir haben bei Verbraucherzentralen festgestellt, dass viele Eigenbedarfskündigungen formale Fehler enthalten. Es lohnt sich, diese Kündigungen genau prüfen zu lassen.
Die Kündigungsfristen für den Vermieter
Für den Vermieter verlängern sich die Kündigungsfristen je nach Dauer des Mietverhältnisses.
- Bis 5 Jahre Mietdauer: 3 Monate Kündigungsfrist.
- Ab 5 Jahren Mietdauer: 6 Monate Kündigungsfrist.
- Ab 8 Jahren Mietdauer: 9 Monate Kündigungsfrist.
(Hinweis: Es gab Diskussionen über eine Verlängerung auf 10 Monate nach 10 Jahren, der aktuelle Stand sind jedoch 9 Monate als Obergrenze).
Fristlose Kündigung durch den Vermieter
Der Vermieter kann Mietverhältnisse auch fristlos kündigen. Die häufigsten Gründe sind:
- Mietrückstand: Wenn der Mieter für zwei aufeinanderfolgende Termine mit mehr als einer Monatsmiete im Rückstand ist ODER über einen längeren Zeitraum mit einer Summe im Rückstand ist, die zwei Monatsmieten erreicht.
- Erhebliche Störung des Hausfriedens: Anhaltende Lärmbelästigung (trotz Abmahnung), Bedrohung von Nachbarn oder dem Vermieter.
- Unerlaubte Nutzung: Z.B. gewerbliche Nutzung der Mieträume ohne Erlaubnis.
- Grobe Vertragsverletzungen: Z.B. unerlaubte Untervermietung oder massive Beschädigung der Wohnung.
Ihr Recht: So legen Sie Widerspruch ein (Sozialklausel)
Erhält der Mieter eine ordentliche Kündigung (z.B. wegen Eigenbedarf), kann er Widerspruch einlegen, wenn der Auszug eine „besondere Härte“ bedeuten würde (§ 574 BGB). Gründe hierfür können hohes Alter, schwere Krankheit, Invalidität, eine bevorstehende Prüfung oder fehlender Ersatzwohnraum zu zumutbaren Bedingungen sein. Der Widerspruch muss schriftlich und spätestens zwei Monate vor Ablauf der Kündigungsfrist beim Vermieter eingehen.
Spezialfälle im Mietrecht: Kündigungsausschluss, WG und Staffelmiete
Nicht alle Mietverhältnisse folgen dem Standard. Bei Mietverträgen gibt es oft spezielle Klauseln.
Der Kündigungsausschluss (Mindestmietdauer)
Immer häufiger finden sich Klauseln zum Kündigungsausschluss, auch Mindestmietdauer genannt. Mieter und Vermieter verzichten dabei für einen bestimmten Zeitraum (maximal vier Jahre ab Vertragsschluss) auf ihr Recht zur ordentlichen Kündigung.
Während dieser Zeit ist ein Umzug nur möglich, wenn ein Sonderkündigungsrecht greift oder der Vermieter einem Aufhebungsvertrag (ggf. mit Nachmieterstellung) zustimmt. Ein solcher Ausschluss ist oft in Staffelmietverträgen zu finden.
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Kündigung in einer Wohngemeinschaft (WG)
Hier kommt es darauf an, wie der Mietvertrag gestaltet ist:
- Alle sind Hauptmieter: Es können nur alle Mieter gemeinsam kündigen. Will nur einer ausziehen, müssen alle kündigen, oder es muss einvernehmlich mit dem Vermieter ein Nachtrag zum Vertrag gemacht werden, der den ausscheidenden Mieter entlässt und einen neuen aufnimmt.
- Einer ist Hauptmieter: Nur der Hauptmieter kündigt den Hauptmietvertrag. Die Untermieter müssen dann ebenfalls ausziehen (ihre Verträge hängen am Hauptvertrag).
- Jeder hat einen eigenen Vertrag: Jeder Mieter kündigt seinen eigenen Vertrag für sein Zimmer unabhängig von den anderen.
Untermietverträge kündigen
Bei Untermietverträgen gelten oft vereinfachte Regelungen, insbesondere wenn ein Zimmer in der vom Hauptmieter selbst bewohnten Wohnung vermietet wird. Ist das Zimmer unmöbliert, gilt die normale Frist von drei Monaten. Ist das Zimmer möbliert, kann der (Haupt-)Vermieter die Kündigung wesentlich schneller aussprechen (oft bis zum 15. eines Monats zum Monatsende), benötigt aber ebenfalls ein berechtigtes Interesse, es sei denn, er wohnt selbst in der Wohnung.
Checkliste nach der Kündigung: Woran Mieter denken müssen
Mit der Kündigungserklärung ist es nicht getan. Bis zum Ablauf des übernächsten Monats (oder wann auch immer Ihr Vertrag endet) gibt es noch einiges zu organisieren.
1. Schönheitsreparaturen: Müssen Sie die Wohnung wirklich streichen?
Ein Dauerthema. Viele Klauseln zu Schönheitsreparaturen in alten Mietverträgen sind unwirksam (z.B. starre Fristenpläne). Wurde die Wohnung unrenoviert übernommen, muss oft gar nicht renoviert werden. Prüfen Sie Ihren Vertrag genau oder lassen Sie ihn prüfen, bevor Sie den Pinsel schwingen.
2. Termin für die Wohnungsübergabe
Vereinbaren Sie rechtzeitig einen Termin für die Übergabe der Wohnung. Dieser sollte idealerweise am letzten Tag der Mietdauer bei Tageslicht stattfinden.
3. Das Übergabeprotokoll
Halten Sie den Stand der Wohnung in einem Übergabeprotokoll fest. Notieren Sie alle Zählerstände (Strom, Gas, Wasser) und eventuelle Mängel. Lassen Sie sich das Protokoll vom Vermieter (oder der Verwaltung) unterschreiben. Das schafft Klarheit und vermeidet Streit um die Kaution.
4. Die Rückzahlung der Mietkaution
Nach dem Auszug hat der Vermieter eine „angemessene Überlegungsfrist“ zur Prüfung eventueller Ansprüche (z.B. Schäden oder ausstehende Nebenkostenabrechnungen). Gerichte halten drei bis sechs Monate für angemessen. Liegt die Nebenkostenabrechnung noch nicht vor, darf er einen Teil der Kaution dafür einbehalten.
Den Mietvertrag zu kündigen, ist ein formalisierter Prozess. Wer jedoch die Fristen kennt, die Form wahrt und seine Rechte bei einer Kündigung durch den Vermieter kennt, ist auf der sicheren Seite.
Fazit: Wissen schützt vor teuren Fehlern
Die Kündigung eines Mietvertrags ist ein rechtlich bindender Akt, bei dem kleine Fehler große finanzielle Folgen haben können. Wer die Frist auch nur um einen Tag verpasst, weil der Samstag nicht als Werktag bedacht wurde, zahlt unter Umständen eine volle Monatsmiete zusätzlich. Wer die Schriftform ignoriert und per E-Mail kündigt, dessen Kündigung ist schlicht unwirksam, auch wenn der Vermieter sie gelesen hat.
Das Mietrecht soll beide Mietparteien schützen: den Mieter vor willkürlichen Kündigungen durch den Eigentümer und den Vermieters vor spontanen Auszügen ohne Planungssicherheit. Wie dieser Ratgeber zeigt, sind die Regelungen präzise.
Das wichtigste Wissen für Mieter ist: Die ordentliche Kündigung bedarf keiner Gründe, aber einer peniblen Einhaltung von Form und Frist. Die Zustellung muss nachweisbar sein. Im Gegenzug ist eine Kündigung durch den Vermieter an hohe Hürden gebunden, sei es bei Eigenbedarf oder einer Verwertungskündigung. Wer seine Rechte kennt – sei es das Sonderkündigungsrecht bei Mieterhöhungen oder die Widerspruchsmöglichkeit bei sozialer Härte – ist klar im Vorteil.
Nehmen Sie sich daher die Zeit, Ihr Kündigungsschreiben sorgfältig vorzubereiten, oder nutzen Sie einen verlässlichen Service. Das Verständnis der eigenen Rechte und Pflichten ist der beste Schutz vor kostspieligen Auseinandersetzungen rund um das Mietverhältnis.
