Das deutsche Kaufrecht sieht vor, dass der Käufer dem Verkäufer im Falle eines Mangels Gewährleistung schuldet. Dies gilt auch bei dem Kauf von Immobilien. In § 442 Abs. 1 des Bürgerlichen Gesetzbuchs (BGB) heißt es aber, dass die Rechte des Käufers wegen eines Mangels ausgeschlossen sind, wenn er bei Vertragsschluss den Mangel kennt. Dies wirft gerade bei einem Hauskauf ein großes Problem auf, wie Rechtsanwalt Cäsar-Preller, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, aus Wiesbaden berichtet.
So ist es beispielsweise bei Immobilienkaufverträgen keine Seltenheit, wenn Verkäufer und Käufer ihre auf den Vertrag bezogenen Angebots- und Annahmeerklärungen in getrennten Notarterminen abgeben. Dies kommt insbesondere dann vor, wenn sie keinen gemeinsamen Notartermin finden.
Wird nun ein Mangel nach Abgabe der notariellen Angebotserklärung, aber noch vor der notariellen Annahmeerklärung und damit vor Vertragsschluss bekannt, stellt sich die Frage, welcher Zeitpunkt für § 442 Abs. 1 BGB nun maßgeblich sein soll. Mit dieser Frage hat sich kürzlich der Bundesgerichtshof (BGH, Urteil v. 15.06.2012, Az.: V ZR 198/11) befasst. Im konkreten Fall besichtigte der Käufer erst nach Abgabe seiner notariellen Angebotserklärung das betreffende Haus und stellte dabei diverse Feuchtigkeitsschäden fest. Als es daraufhin durch die Annahmeerklärung des Verkäufers zu einem Vertragschluss kam, lehnte dieser jegliche Haftung ab. Der Käufer klagte auf Schadenersatz. Der Bundesgerichtshof gab dem Käufer recht.
Nach Auffassung des Bundesgerichtshofs ist der maßgebliche Zeitpunkt für die Kenntnis bzw. Nichtkenntnis von der Mangelhaftigkeit der Kaufsache der Zeitpunkt der Beurkundung des Käuferangebots auf Vertragschluss. Dies wird damit begründet, dass der Käufer gerade bei Immobilienkaufverträgen nicht wissen kann, ob der Notar das Angebot unverzüglich an den Verkäufer weiterleitet oder ob es einige Zeit in Anspruch nehmen wird, bis das Angebot den Verkäufer erreicht. Während dieser Schwebezeit dürfe es nicht zu Lasten des Käufers gehen, wenn er zufällig von einem Mangel erfahre.
Rechtsanwalt Cäsar-Preller, Fachanwalt für Bau- und Architektenrecht, aus Wiesbaden begrüßt diese Entscheidung. Er vertritt viele Mandanten in bau- und architektenrechtlichen Angelegenheiten. Für sie bedeute dieses Urteil einen weiteren Schritt Rechtsicherheit, so der Jurist.
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Autor: Rechtsanwalt Joachim Cäsar-Preller
