Vermieter sind nach dem Inhalt des Paragrafen 535 des Bürgerlichen Gesetzbuchs dazu verpflichtet, den „vertragsgemäßen Gebrauch“ der Mietsache sicherzustellen. Dazu gehört es auch, dass die Wohn- und Geschäftsräume funktionsfähige Fenster haben. Allerdings leitet sich für die Mieterinnen und Mieter daraus kein Anspruch auf eine Ausstattung mit den jeweils modernsten Fenstern ab. Dennoch bringt es Haus- und Wohnungsbesitzern Vorteile, wenn Sie jetzt alte Fenster gegen neue Modelle austauschen. Der Grund dafür ist, dass neben der Miete auch die Höhe der Betriebskosten und insbesondere der Heizkosten eine wichtige Rolle bei der Auswahl der Mietobjekte spielt. Das heißt, moderne Fenster verbessern die Vermietungschancen. Dieser Aspekt ist trotz des gravierenden Wohnungsmangels zu beachten, denn nicht überall ist die Nachfrage gleich hoch.
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Fenster nicht in Ordnung: Welche Konsequenzen drohen?
Zuerst kommt eine Schadensmeldung, nach der eine Frist zur Behebung der Mängel greift. Erfolgen keine Reparaturen, treten die Rechte auf eine Mietminderung in Kraft. Die Höhe ergibt sich aus der sogenannten Hamburger Tabelle, die auf einem Gutachten beruht, das im Rahmen eines Verfahrens vor dem Landgericht Hamburg erstellt wurde. Die Mietminderungen bei komplett undichten Fenstern bewegen sich (abhängig von der Art des Raums) bei bis zu knapp 30 Prozent. Haus- und Wohnungsbesitzer verlieren dadurch viel Geld. Die Verluste lassen sich mit einem schnellen Einbau neuer Fenster mit Dreifachverglasung begrenzen. Der Return of Investment wird durch den Wegfall der Mietminderungen und Unterstützungen durch staatliche Förderungen meistens zeitnah erreicht.
Welche Förderungen für neue Fenster sind noch möglich?
Nach dem Urteil des Bundesverfassungsgerichts zur Verwendung der Corona-Fonds musste die Bundesregierung an vielen Stellen im Haushalt für 2024 den Rotstift ansetzen. Davon waren auch Bereiche betroffen, in denen die Förderungen dringend gebraucht werden. Glücklicherweise blieb ein Teil der Förderungen durch das Bundesamt für Wirtschaft und Ausfuhrkontrolle (kurz BAFA) von den Streichungen verschont. So blieb beispielsweise das Förderprogramm für Einzelmaßnahmen zur Verbesserung der thermischen Schutzfunktion der Gebäudehülle erhalten. Investitionen in hochwertige Fenster mit Dreifachverglasung oder sogar Vierfachverglasung können weiterhin mit bis zu 15 Prozent bezuschusst werden, wenn die Bruttoinvestitionssumme bei mindestens 2.000 Euro liegt. Das gilt auch für Investitionen, mit denen das Eindringen sommerlicher Hitze in die Innenräume begrenzt werden kann.
Wann ist der Fenstertausch Instandsetzung und wann Modernisierung?
Diese Unterscheidung ist von Bedeutung, weil bei einer Modernisierung die Miete erhöht werden kann, was bei einer reinen Instandsetzung nicht der Fall ist. Um eine Modernisierung handelt es sich, wenn sich aus den ausgeführten Arbeiten eine Verbesserung des Wohnkomforts oder beispielsweise eine Reduzierung der Heizkosten ergibt. Die genauen Regelungen zur Modernisierungsumlage finden sich im Paragrafen 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs. Als Instandsetzung definiert diese Rechtsnorm die Versetzung der Mietsache in einen allgemein üblichen Zustand. Im Fall der Fenster ist die Sache einfach zu bewerten. Eine Modernisierung ist es immer dann, wenn die neu eingebauten Fenstermodelle einen besseren Ug-Wert als die alten Fenster haben.
Warum dient der Ug-Wert als Unterscheidungskriterium?
Der UG-Wert gibt mit der Einheit W/(m²·K) an, welche Wärmetransmissionen auf einem Quadratmeter Fensterfläche bei einem identischen Unterschied zwischen den Innen- und Außentemperaturen auftreten. Zu beachten ist die Tatsache, dass es sich dabei sowohl um Wärmeverluste (Winterhalbjahr) als auch Wärmeeinträge (Hochsommer) handeln kann. Diese Differenzen fallen zwischen den einzelnen Fenstergenerationen erheblich aus. Wer moderne Kunststofffenster mit Dreifachverglasungen kauft, kann Modelle mit einem Ug-Wert ab etwa 0,6 W/(m²·K) auswählen. Ältere Varianten mit 2-Scheiben-Isolierverglasung haben einen Ug-Wert von bis zu 1,4 W/(m²·K). Pro Quadratmeter und Jahr bewirkt ein um 0,1 W/(m²·K) niedrigerer UG-Wert eine Einsparung von etwa 1,1 Litern Heizöl. Das heißt, der Tausch von Fenstern mit Doppelverglasungen gegen Exemplare mit Dreifachverglasung ist in jedem Fall eine Modernisierung.
Welches Fensterzubehör kann eine Mieterhöhung nach sich ziehen?
Die Modernisierungsumlage ist auch dann fällig, wenn Fensterzubehör zum Einsatz kommt, welches die alten Fenster nicht hatten. Das gilt genauso, wenn an vorhandenen Fenstern bestimmtes Fensterzubehör nachgerüstet wird. Ein gutes Beispiel für derartige Nachrüstungen sind Vorbaurollläden mit und ohne integriertes Insektenschutzrollo. Modernisierungen fallen wegen der damit verbundenen Mieterhöhung unter die Ankündigungspflicht, die wiederum ein Sonderkündigungsrecht der Mieter nach sich zieht. Diese Regelung sowie Normen zur maximalen Höhe der Modernisierungsumlage finden sich im Paragrafen 559 des Bürgerlichen Gesetzbuchs.
