Eine Mietwohnung ist mehr als nur ein Vertrag und vier Wände – sie ist der persönliche Lebensraum, in dem sich Menschen sicher und geborgen fühlen möchten. Damit dies gewährleistet ist, trägt der Vermieter eine große Verantwortung, die über das reine Kassieren der Miete hinausgeht.
Der Gesetzgeber verpflichtet Vermieter dazu, die Mietsache in einem zum vertragsgemäßen Gebrauch geeigneten und sicheren Zustand zu überlassen und diesen Zustand während der gesamten Mietzeit zu erhalten. Diese sogenannte Instandhaltungspflicht ist quasi die „unsichtbare Garantie“ für die Sicherheit der Bewohner.
Viele dieser Pflichten sind im Alltag nicht sofort sichtbar, aber absolut entscheidend, falls es zum Notfall kommt. Sie betreffen bauliche Gegebenheiten genauso wie technische Anlagen.
Im Folgenden wird erläutert, welche essentiellen Sicherheitspflichten Vermieter gesetzlich gewährleisten müssen und in welchen Bereichen die Verantwortung auch bei den Mietern liegt.
Schutz vor Feuer: die essentiellen Brandschutzpflichten
Die Sicherheit der Mieter beginnt mit dem Schutz vor der größten Gefahr im Haus: dem Feuer. Der Brandschutz ist nicht nur eine technische Frage, sondern eine gesetzliche Notwendigkeit, die Vermieter an vorderster Stelle beachten müssen.
Die Rauchwarnmelderpflicht
Die wichtigste und bekannteste Pflicht ist die Installation von Rauchwarnmeldern. In allen deutschen Bundesländern gilt die Rauchmelderpflicht für Wohnungen, wenn auch mit unterschiedlichen Regelungen zur Wartung.
Vermieter sind dafür verantwortlich, die Melder in Schlafzimmern, Kinderzimmern und in Fluren, die als Rettungsweg dienen, anzubringen. Die konkrete Verantwortung für die Installation und die Sicherstellung der Betriebsbereitschaft liegt beim Eigentümer. Wer beispielsweise Brandmelde- und Warnsysteme in Berlin oder in anderen Bundesländern installiert, muss die lokalen Bauordnungen genau kennen.
Die Wartung hingegen ist häufig auf den Mieter übertragbar, sofern dies klar im Mietvertrag geregelt ist. Der Vermieter behält jedoch immer eine Kontrollpflicht.
Freihaltung von Fluchtwegen
Eine weitere, oft unterschätzte Pflicht betrifft die Fluchtwege. Das Treppenhaus und die Hausflure sind im Brandfall keine Abstellflächen, sondern lebenswichtige Rettungswege.
Der Vermieter muss sicherstellen, dass:
- Fluchtwege und Notausgänge jederzeit frei und zugänglich sind.
- Keine brennbaren Materialien oder sperrigen Gegenstände (Möbel, Kartons) die Mindestbreite der Fluchtwege einschränken.
- Die Beleuchtung im Treppenhaus stets funktioniert, damit Mieter den Weg ins Freie finden.
Vermieter sind berechtigt und verpflichtet, notfalls die Entfernung unzulässiger Gegenstände aus dem Treppenhaus zu fordern, da hier die Sicherheit aller Hausbewohner Vorrang hat.
Die Verkehrssicherungspflicht: Gefahren im und am Haus
Die Sicherheit der Mieter endet nicht an der Wohnungstür. Der Vermieter trägt die Verantwortung dafür, dass das gesamte Grundstück und alle gemeinsam genutzten Gebäudeteile keine vermeidbaren Gefahrenquellen darstellen. Diese sogenannte Verkehrssicherungspflicht ist eine der wichtigsten Pflichten im Mietrecht.
Sichere Gemeinschaftsflächen
Diese Pflicht umfasst alle Bereiche, die Mieter und Besucher nutzen, um zum Haus oder zur Wohnung zu gelangen.
- Treppenhäuser und Geländer: Treppenstufen müssen intakt, rutschsicher und die Geländer fest montiert sein. Eine funktionierende Beleuchtung im Treppenhaus ist ebenfalls Pflicht, um Stürze zu vermeiden.
- Wege und Hof: Löcher im Boden, lose Gehwegplatten oder defekte Gullyabdeckungen müssen beseitigt oder zumindest deutlich abgesichert werden. Stolperfallen müssen sofort behoben werden.
- Beleuchtung: Alle Zugangswege, der Hauseingang und das Treppenhaus müssen ausreichend beleuchtet sein, besonders in der Dunkelheit.
Winterdienst und Bäume
Die Verkehrssicherungspflicht gilt auch saisonal. Im Winter muss der Vermieter dafür sorgen, dass Gehwege vor dem Haus und Zugänge auf dem Grundstück geräumt und gestreut werden, um Rutschgefahren durch Eis und Schnee zu verhindern.
- Übertragung: Der Vermieter kann den Winterdienst vertraglich auf die Mieter oder einen externen Dienstleister übertragen. Er behält jedoch immer die Kontroll- und Überwachungspflicht. Er muss sicherstellen, dass die Aufgabe auch wirklich zuverlässig erfüllt wird.
- Bäume und Fassaden: Auch Bäume auf dem Grundstück müssen regelmäßig auf ihre Standfestigkeit geprüft werden. Lose Putzteile oder herabfallende Dachziegel an der Fassade oder am Dach sind Gefahren, die der Vermieter durch regelmäßige Inspektionen erkennen und beheben muss.
Werden diese Kontroll- und Instandhaltungspflichten verletzt, und es kommt dadurch zu einem Unfall, kann der Vermieter schadensersatzpflichtig werden.
Funktionierende Technik: Elektro, Wasser und Heizung
Ein sicheres Wohnen setzt voraus, dass die technischen Installationen im Gebäude zuverlässig funktionieren und keine Gefahr darstellen. Die Instandhaltungspflicht des Vermieters bezieht sich daher ganz wesentlich auf die gesamte Haustechnik.
Sicherheit der Elektroinstallation
Vermieter sind dafür verantwortlich, dass die gesamte elektrische Anlage – von den Sicherungskästen bis zu den Steckdosen in den Gemeinschaftsräumen – den aktuellen Normen entspricht und keine Brandgefahr darstellt.
- Regelmäßige Prüfung: Obwohl es keine allgemeine gesetzliche Prüfpflicht für private Wohnungen gibt, muss der Vermieter bei Anhaltspunkten für Mängel (z. B. flackerndes Licht, häufige Kurzschlüsse) einen Elektrofachmann zur Überprüfung hinzuziehen. Defekte Leitungen oder veraltete Schalter müssen umgehend repariert oder ersetzt werden.
Heizung und Gas
Anlagen, die mit Gas betrieben werden, erfordern aufgrund des erhöhten Gefahrenpotenzials besondere Sorgfalt.
- Wartung: Die Heizungsanlage muss jährlich gewartet werden. Bei Gasheizungen oder -thermen muss der Vermieter die jährliche Sicherheitsprüfung und die regelmäßige Überprüfung der Abgase durch den Schornsteinfeger gewährleisten. Nur so kann die Gefahr von Kohlenmonoxidvergiftungen ausgeschlossen werden.
Schutz vor Gesundheitsgefahren
Sicherheit ist auch Gesundheitsschutz. Der Vermieter muss Maßnahmen ergreifen, um Gefahren durch das Versorgungssystem zu verhindern.
- Trinkwasserhygiene: In größeren Mietshäusern ist der Vermieter gesetzlich verpflichtet, das Trinkwasser regelmäßig auf Legionellen untersuchen zu lassen. Diese Bakterien können sich in Warmwasserleitungen vermehren und bei der Zerstäubung (z. B. beim Duschen) schwere Lungenentzündungen auslösen.
- Schimmelprävention: Auch wenn Mieter für richtiges Lüften verantwortlich sind, muss der Vermieter dafür sorgen, dass das Gebäude baulich intakt ist (z. B. keine undichten Stellen, funktionierende Dämmung), damit Schimmel nicht durch Baumängel entsteht.
Die Einhaltung dieser technischen Kontrollen ist nicht verhandelbar und dient dem Schutz aller Bewohner.
Einbruch und Zutritt: Grenzen der Sicherheitspflicht
Die Sicherheit der Mieter bezieht sich nicht nur auf die bauliche und technische Unversehrtheit des Gebäudes, sondern auch auf den Schutz vor unbefugtem Zugriff. Hier ist eine klare Abgrenzung der Verantwortlichkeiten zwischen Vermieter und Mieter notwendig.
Kein allgemeiner Einbruchschutz
Grundsätzlich besteht für den Vermieter keine Pflicht, die Mietwohnung oder das gesamte Haus über das übliche Maß hinaus mit spezieller Einbruchsicherung auszustatten. Die Standardanforderung ist, dass Türen und Fenster ordnungsgemäß funktionieren und abschließbar sind. Einbrecher, die gewaltsam in eine ordnungsgemäß gesicherte Wohnung eindringen, fallen nicht in den Haftungsbereich des Vermieters.
Möchte der Mieter einen erhöhten Schutz (z. B. durch Alarmanlagen oder Sicherheitstüren), ist dies in der Regel Sache des Mieters.
- Recht auf Nachrüstung: Mieter dürfen reversible Sicherheitsmaßnahmen (wie Zusatzschlösser oder Türspione) anbringen, solange die Wohnung beim Auszug in den ursprünglichen Zustand zurückversetzt werden kann. Bei baulichen Veränderungen muss der Vermieter zustimmen.
Die Unverletzlichkeit der Wohnung
Ein wichtiger Pfeiler der Mietersicherheit ist das Hausrecht des Mieters. Dieses verbietet dem Vermieter den unbefugten Zutritt zur Wohnung.
- Betretungsrecht des Vermieters: Der Vermieter darf die Wohnung nur nach vorheriger Ankündigung und unter Angabe eines triftigen Grundes betreten (z. B. zur Mangelinspektion, Ablesung oder Wohnungsbesichtigung mit Nachmietern).
- Notfall: Nur in echten Notfällen, wie akuter Gefahr (z. B. Wasserrohrbruch oder Brand), darf der Vermieter die Wohnung ohne vorherige Erlaubnis betreten. Ein unangekündigtes Betreten aus reiner Neugier verletzt die Rechte des Mieters und stellt eine juristisch relevante Pflichtverletzung dar.
Der Vermieter muss also die physische Sicherheit der Bausubstanz gewährleisten und gleichzeitig die rechtliche Sicherheit des Mieters vor Eingriffen in die Privatsphäre respektieren.
Sicherheit ist eine geteilte Verantwortung
Die Sicherheit der Mieter ist für Vermieter eine komplexe und umfassende Aufgabe, die weit über kosmetische Reparaturen hinausgeht. Sie basiert auf dem gesetzlichen Grundsatz, die Mietsache in einem mangelfreien und gefahrlosen Zustand zu übergeben und zu erhalten. Die Einhaltung der Pflichten im Bereich Brandschutz, Verkehrssicherung und technischer Instandhaltung ist nicht nur eine Frage der Sorgfalt, sondern auch eine rechtliche Notwendigkeit.
Für Vermieter ist es entscheidend, regelmäßige Kontrollen und Prüfungen durchzuführen und diese lückenlos zu dokumentieren. Im Schadensfall kann nur so nachgewiesen werden, dass allen Pflichten ordnungsgemäß nachgekommen wurde.
Auch wenn die Hauptlast der Sicherheitspflichten beim Vermieter liegt, sind die Mieter nicht von jeder Verantwortung entbunden. Sie müssen:
- Die installierten Sicherheitseinrichtungen (wie Rauchmelder) gemäß der Hausordnung bedienen und warten (sofern übertragen).
- Fluchtwege freihalten.
- Mängel und Gefahrenquellen, die sie selbst entdecken, dem Vermieter unverzüglich melden.
Letztlich funktioniert die „unsichtbare Garantie“ der Mietersicherheit am besten durch transparente Kommunikation und ein verantwortungsvolles Miteinander zwischen Vermieter und Mieter.
Bildquelle: Foto von Alena Darmel
