Droht die Zwangsversteigerung der Immobilie, haben die Schuldner nach einer aktuellen Entscheidung des BGH eine etwas längere Frist, die Versteigerung doch noch abzuwenden. Mit Beschluss vom 30. März 2017 entschied der Bundesgerichtshof, dass die Zwangsversteigerung aus einer vollstreckbaren Sicherungsgrundschuld wegen der dinglichen Zinsen die Kündigung des Kapitals der Grundschuld oder die Androhung der Zwangsversteigerung und das Verstreichen einer Frist von sechs Monaten voraussetzt (Az.:
V ZB 84/16). Bisher betrug diese Frist lediglich einen Monat.
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In dem zu Grunde liegenden Fall war die Schuldnerin mit der Zahlung der Kreditraten in Verzug geraten. Auf ihren Grundbesitz war zugunsten der Bank eine vollstreckbare Grundschuld in Höhe von 250.500 Euro eingetragen. Nachdem die Schuldnerin die Zinsen nicht begleichen konnte, kündigte die Bank die Grundschuld im Dezember 2015 und beantragte im März 2016 die Anordnung der Zwangsversteigerung wegen der dinglichen Zinsen (also derjenigen Zinsen, die im Grundbuch eingetragen sind) in den Grundbesitz. Der Vollstreckungsantrag wurde jedoch in erster und zweiter Instanz abgelehnt. Der BGH bestätigte die erstinstanzlichen Entscheidungen.
V ZB 84/16 – BGH-Urteil zum Zeitplan der Zwangsversteigerung
Die Zwangsvollstreckung in den Grundbesitz dürfe auch wegen der dinglichen Grundschuldzinsen erst sechs Monate nach Zugang der Kündigung beginnen. Diese Frist war in dem vorliegenden Fall noch nicht verstrichen. Zwar sei die Fälligkeit der dinglichen Zinsen an einer Grundschuld nicht ausdrücklich geregelt. Mit dem Risikobegrenzungsgesetz habe der Gesetzgeber nach Ansicht des BGH aber erreichen wollen, die Verwertungsreife von Sicherungsgrundschulden zu verschärfen. Dies bedeute, dass die Zwangsversteigerung aus einer vollstreckbaren Sicherungsgrundschuld wegen der dinglichen Zinsen die Kündigung des Kapitals der Grundschuld oder die Androhung der Zwangsversteigerung und das Verstreichen einer Frist von sechs Monaten voraussetzt.
„Um den Schuldner nicht unnötig unter Druck zu setzen, hat der Gesetzgeber die Fälligkeit des Grundschuldkapitals von einer Kündigung und dem Verstreichen einer Kündigungsfrist von sechs Monaten abhängig gemacht. Der BGH hat diese Regelung auch auf die dinglichen Zinsen ausgeweitet und damit eine Regelungslücke geschlossen. Unterm Strich bedeutet dies, dass die Schuldner etwas mehr Luft haben, um eine drohende Zwangsversteigerung ihrer Immobilie abzuwenden“, erklärt Rechtsanwalt Markus Jansen, Fachanwalt für Bank- und Kapitalmarktrecht und Partner der Kanzlei AJT.
Der BGH entschied weiter, dass dem Schuldner die Zwangsversteigerung wegen der dinglichen Zinsen angedroht werden müsse, wenn der Gläubiger zunächst darauf verzichtet, den Kreditvertrag zu kündigen. Bei einer erfolgten Kündigung sei die Androhung der Zwangsvollstreckung hingegen überflüssig.
Schuldner, denen gegenüber Banken die Zwangsversteigerung aus den dinglichen Zinsen betreiben, ohne die Wartefrist abzuwarten, sollten sich schnellstmöglich
anwaltlich beraten lassen.
