Der SEB Immoinvest gehört zu den Fonds, deren Anleger Verjährungsfristen zur Wahrung von Schadensersatzforderungen beachten sollten. Der SEB Immoinvest wurde z.B. von der SEB Bank (heute Santander) und freien Beratern (Deutsche Vermögensberatung AG, DVAG) vermittelt. Wie alle offenen Immobilienfonds muss sich auch der SEB Immoinvest an die Vorgaben halten, die z.B. die Liquiditätsansprüche der Aufsichtbehörden angehen. Bei offenen Immobilienfonds muss auch gewährleistet sein, dass Anleger kurzfristig ihre Anteile auslösen können.
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Problem beim SEB Immoinvest war und ist die versprochene Renditeschaffung durch Mieteinnahmen erzielt werden. Die Mieteinnahmen flossen letztendlich so spärlich,
dass mit Wirkung zum 05.05.2010 durch die verwaltende SEB Investment GmbH die Rücknahme von Anteilen des SEB Immoinvest zum Schutz der Anleger ausgesetzt wurde. Während dieser zeitlich befristeten und von der Bafin genehmigten Schließung kommen Anleger des SEB Immoinvest nicht an ihr Fondsvermögen heran. Auf eine Wiedereröffnung kann es noch bis zum Mai 2012 gewartet werden, da erst dieses Jahr im Mai eine Verlängerung der Schließung erklärt wurde. Kann durch diese Maßnahmen die notwendige Liquidiät nicht gesichert werden, dann muss der Fonds abgewickelt werden.
Besonders ärgerlich: Banken und Berater hatten insbesondere den SEB Immoinvest immer als sichere und Tagesgeld gleiche Investitionsform gerade Kleinanlegern angeboten.
Rechtsanwalt Stoll aus Lahr erklärt am Beispiel des Morgan Stanley P2 Value, wie sich eine Abwicklung eines Fonds auf die Anlegerinteressen auswirkt: „Mangels ausreichender Liquidität und zu vieler Rückgabeverlangen der Anleger wurde der Morgan Stanley P2 Value bereits 2008 geschlossen und somit die Anteilscheinrücknahme gemäß § 81 InvG für maximal 2 Jahre, also bis zum Jahr 2010, ausgesetzt. Dies geschah ausweislich des Managements des Morgan Stanley P2 Value zum Schutze der Anleger und zum Schutze des Morgan Stanley P2 Value selbst. Bis zuletzt wurde noch an eine Wiedereröffnung des Morgan Stanley P2 Value geglaubt, allerdings war auch nach Ablauf der 2 Jahre zu wenig Liquidität vorhanden, um die Rückgabewünsche der Anleger bedienen zu können, weswegen als einzige Möglichkeit die Abwicklung des Morgan Stanley P2 Value in Frage kam. Seither befindet sich dieser Fonds also in Liquidation, was bedeutet, dass die Fondsgeschäftsführung bis zum Jahr 2013 versuchen wird, alle Immobilien zu veräußern, damit Liquidität angesammelt wird. Dieses Geld soll dann in Tranchen an die Anleger ausgezahlt werden. Auch bei dem DEGI Europa verläuft die Abwicklung in dieser Weise, da auch dieser seine Immobilien nun verkaufen muss, um die Anleger ausbezahlen zu können. Wie viel Geld die Anleger letztendlich aus dem Fondsvermögen zurückerhalten, ist derzeit aber noch nicht abzusehen.“
Ein ähnliches Schicksal droht nun auch dem SEB Immoinvest, denn die Probleme häufen sich: Unwirtschaftrliche Leerstände, das Abspringen wichtiger Vertriebspartner und die Bewertungen maßgeblicher Immobilien aus dem Fondsvermögen machen Sorgen, sodass der SEB Immoinvest auch trotz einiger Hoffnungsschimmer am Horizont als „Abwicklungskanidat“ gehandelt wird.
Anlegerhoffnung sollte sich daher nicht ausschließliche auf ungewisse Entwicklungsprognmosen stützen, sondern auch Schadensersatzanforderungen ins Kalkül ziehen. Dazu, so Rechtsanwalt Stoll, werde es aber allerhöchste Zeit. Er sieht die Haftung durch Falschberatung von Banken (SEB Bank heute Santander) und freien Beratern (Deutsche Vermögensberatung AG, DVAG) als gegeben an. Der Experte ist sicher, dass „ Anlegern des SEB Immoinvest, die von uns vertreten werden, meist nur die Vorzüge der Anlage aufgezeigt wurden und versichert wurde, dass diese absolut sicher sei; auf die Risiken wurde hierbei oft nicht eingegangen.“ Dieses Verhalten der Banken (SEB Bank heute Santander) und freien Berater (Deutsche Vermögensberatung AG, DVAG) stelle eine Fehlberatung dar, die nach den Grundsätzen der fehlerhaften Anlageberatung zum Schadensersatzanspruch der Anleger führt. Viele Anleger wussten auch nichts über die Möglichkeit der Schließung des SEB Immoinvest für maximal 2 Jahre, sodass auch bezüglich dieses Aspekts eine Falschberatung vorliegen kann.
Weiterhin waren Banken (SEB Bank heute Santander) und freie Berater (Deutsche Vermögensberatung AG, DVAG) verpflichtet, gerade im Hinblick auf die Immobilienkrise in den USA im Jahr 2007 und die darauf folgende Weltwirtschaftskrise die Anleger vollumfänglich über die Marktlage und somit auch die Risiken bei offenen Immobilienfonds wie dem SEB Immoinvest aufzuklären. Wurde der SEB Immoinvest hierbei als bestens geeignet zur Altersvorsorge empfohlen, so stellt auch dies eine Falschberatung dar. Dies insbesondere dann, wenn der Fonds von den Banken (SEB Bank heute Santander) und freien Beratern (Deutsche Vermögensberatung AG, DVAG) noch in den Jahren 2009 und 2010 als absolut sichere Anlage verkauft wurde.
Schließlich können Schadensersatzansprüche der Anleger des SEB Immoinvest gegen Banken (SEB Bank heute Santander) und freie Berater (Deutsche Vermögensberatung AG, DVAG) auch dadurch begründet werden, dass ihnen Kick-Backs, also Rückvergütungen, die die Banken (SEB Bank heute Santander) und freien Berater (Deutsche Vermögensberatung AG, DVAG) erhalten haben, nicht offen gelegt wurden. Aus den vorgenannten Gründen bestehen folglich gute Erfolgsaussichten für geschädigte SEB Immoinvest Anleger, ohne Schaden von ihrer Anlage loszukommen.
Für Anleger des SEB Immoinvest, die allerdings nicht rechtsschutzversichert sind, bietet sich auch die Möglichkeit ein Ombudsmannverfahren zur Hemmung der Verjährung einzuleiten. Schließlich können auch außergerichtliche Vergleiche mit den Anlageberatern und den Banken abgeschlossen werden, sodass ein Großteil des Geldes der Anleger des SEB Immoinvest zurückerlangt werden kann. Die Anlegerkanzlei Dr. Stoll & Kollegen Rechtsanwaltsgesellschaft mbH hat hierbei bereits Einigungen bezüglich offener Immobilienfonds erzielen können.
Verjährung ist für Anleger des SEB Immoinvest ein wichtiges Thema und sie sollten allerdings nicht allzu lange warten, da Ansprüche jederzeit gegen Banken (SEB Bank heute Santander) und freie Berater (Deutsche Vermögensberatung AG, DVAG) verjähren können, so dass es sinnvoll ist, diese Verjährung durch eine Klageerhebung zu hemmen. Nach § 37a WpHG galt bis 2009 eine dreijährige Verjährungsfrist ab dem Anteilerwerb, wenn dieser durch die Beratung der Banken zustandekam. Allerdings ist es auch nach 3 Jahren noch möglich Ansprüche geltend zu machen, so vor allem wenn nicht über Kick-Backs aufgeklärt wurde. Es ist demnach sinnvoll die Verjährung der Ansprüche vorab von einem im Kapitalanlagerecht versierten Rechtsanwalt überprüfen zu lassen, sodass die Ansprüche möglicherweise auch noch nach 3 Jahren mit Erfolg durchgesetzt werden können.
Mehr Themen auf www.anlegerschutz.tv oder auf Dr. Stoll zu SEB Immoinvest
Langsam wird deutlich, wie sich der SEB Immoinvest für die braven Anleger (die ihren Berater bisher nicht verklagen wollten) tatsächlich entwickelt.
Ich habe in meinem Blog einmal ein paar aktuelle Daten zusammengestellt.
https://vfalle.wordpress.com/2016/07/09/seb-immoinvest-schuettet-aus-hoffnung-fuer-anleger-schwindet/
Leider sind die Ombudsstellen, die in Ihrem Beitrag erwähnt wurden, nicht für Kunden der DVAG zuständig. Und: Wie ich inzwischen weiß, werden die DVAG-Berater im Gegensatz von Bankberatern inzwischen nicht einmal von der Finanzaufsicht BaFin kontrolliert.
Laut einem Verbraucherschutzanwalt, hatte ich 2012 bereits wichtige Einspruchsfristen verpasst. Die DVAG-Führung bot mir damals lediglich ein neues Darlehen für mein Haus an, welches ich mit dem Geld aus dem SEB-Immoinvest eigentlich tilgen wollte.
Dabei wirbt der DVAG-Gründer inzwischen verstorbene Reinfried Pohl auf der DVAG-Homepage noch heute mit den Worten „Wer unsere Hilfe braucht,kann auf unsere Unterstützung bauen.“
https://www.dvag.de/dvag/unternehmen/gesellschaftliche-verantwortung/
Der Marketing-Claim lautet auch immer noch „Vermögensaufbau für jeden!“
Für mich ist das eine bewußte Verbrauchertäuschung durch die Unternehmensführung und nicht das Werk einzelner, als übermotiviert dargestellter Vermögensberater.