Beim Immobilienkauf ist für beide Vertragspartner besondere Sorgfalt geboten. Zum Inhalt der Vertrags wird grundsätzlich nur das, was notariell im Kaufvertrag beurkundet ist. Üblicherweise wird auch ein Haftungsausschluss des Verkäufers vertraglich vereinbart. Dennoch kann der Verkäufer bei auftretenden Mängeln in der Haftung stehen, wenn er seine Hinweispflichten verletzt hat.
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So hat der BGH mit Urteil vom 9. Februar 2018 entschieden, dass ein Sachmangel angenommen werden kann, wenn die Immobilie eine Eigenschaft nicht aufweist, die der Käufer erwarten kann. Dies setze nicht voraus, dass der Sachmangel im notariellen Kaufvertrag erwähnt wird. Allerdings haftet der Verkäufer einer gebrauchten Immobilie für einen solchen Sachmangel regelmäßig nicht, wenn der Kaufvertrag einen allgemeinen Haftungsausschluss enthält (Az.: V ZR 274/16).
In dem zu Grunde liegenden Fall hatte der Käufer mit notariellem Kaufvertrag einen etwa 300 Jahre alten Bauernhof erworben. In dem Kaufvertrag war der Haftungsausschluss für Sachmängel vereinbart worden. Im Internet war der Bauernhof im Exposé als „Luxusimmobilie“ dargestellt worden, die „nach neuestem Stand renoviert worden“ sei. Einige Monate später entdeckte der Käufer bei Umbauarbeiten Feuchtigkeits- und Schimmelschäden. Ein Sachverständiger stellte im Erdgeschoss Feuchtigkeit in den Wänden fest, die er auf fehlende bzw. nicht ausreichende Horizontalsperren zurückführte. Für die Instandsetzung ermittelte er Kosten in Höhe von knapp 80.000 Euro. Diese Kosten verlangte der Käufer von dem Verkäufer als Schadensersatz.
Der BGH bejahte den grundsätzlichen Anspruch des Käufers. Es liege ein Sachmangel gemäß § 434 Abs.1 BGB vor, da sich das Gebäude durch den Feuchtigkeitsschaden nicht für die vertraglich vereinbarte Verwendung eigne. Zur Sollbeschaffenheit einer Kaufsache gehören demnach auch die Eigenschaften, die der Käufer nach den öffentlichen Äußerungen des Verkäufers oder seines Gehilfen z.B. in der Werbung oder bei der Kennzeichnung bestimmter Eigenschaften der Sache erwarten kann. Nach den Angaben im Exposé könne der Käufer bei einer sanierten Luxusimmobilie objektiv davon ausgehen, dass sie keine Feuchtigkeitsschäden aufweise und ausreichend gegen aufsteigende Feuchtigkeit gesichert sei. Die in § 434 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BGB genannten Anforderungen an die Kaufsache beruhen nicht auf einer beurkundungs- und auslegungsbedürftigen Vereinbarung zwischen Käufer und Verkäufer, sondern auf dem Gesetz, so der BGH. Daher sei es keine Voraussetzung, dass die Eigenschaft im notariellen Kaufvertrag erwähnt wird.
Dennoch hafte der Verkäufer nicht, wenn im Kaufvertrag ein allgemeiner Haftungsausschluss vereinbart wurde. Dieser sei allerdings dahingehend auszulegen, dass er nicht für das Fehlen einer vertraglich ausdrücklich oder stillschweigend vereinbarten Beschaffenheit gilt, so der BGH weiter.
„Käufer erwarten beim Kauf einer Immobilie eine bestimmte Beschaffenheit. Der notarielle Kaufvertrag sollte die Immobilie und mögliche Mängel möglichst detailliert beschreiben, um spätere Rechtsstreitigkeiten auszuschließen“, sagt Rechtsanwalt Jens Schulte-Bromby, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Partner der Kanzlei AJT in Neuss.
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