Die Abrechnung der Betriebskosten sorgt immer wieder für Ärger zwischen Mieter und Vermieter. Das gilt umso mehr, wenn es zu deftigen Nachzahlungen für den Mieter kommt. „Mieter haben allerdings ein umfassendes Einsichtsrecht in die Abrechnungsunterlagen. Dieses beschränkt sich nicht auf die Unterlagen für die eigene Abrechnung, sondern erstreckt sich auch auf die Abrechnungsbelege der anderen Mieter“, erklärt Rechtsanwalt Jens Schulte-Bromby, Fachanwalt für Miet- und Wohnungseigentumsrecht und Partner der Kanzlei AJT in Neuss.
Der Vermieter trägt die Beweislast, dass die erhobenen Betriebskosten korrekt abgerechnet sind und muss entsprechende Einsicht in die Belege – auch der anderen Mieter – gewähren. Ansonsten besteht für den Mieter nicht die Verpflichtung, die Nachforderung zu zahlen, stellte der Bundesgerichtshof mit Urteil vom 7. Februar 2018 klar (Az.: VIII ZR 189/17).
In dem zu Grunde liegenden Fall sollten die Mieter einer 94 qm großen Dreizimmerwohnung die in den Betriebskosten enthaltenen Heizkosten für zwei Jahre nachzahlen. Insgesamt rund 5000 Euro. Damit machten ihre Verbrauchswerte 42 bzw. 47 Prozent der Heizkosten in dem Mietshaus aus. Das kam den Mietern sehr hoch vor, da dieser Verbrauch auch stark von der Wohnfläche abwich. Sie verlangten von dem Vermieter, ihnen auch die Ablesebelege zu den übrigen Wohnungen vorzulegen. Dieser Forderung kam der Vermieter nicht nach. Stattdessen klagte er gegen seine Mieter auf Zahlung der ausstehenden Heizkosten.
In den Vorinstanzen hatte die Klage Erfolg, der BGH entschied jedoch anders. Die Karlsruher Richter stellten zunächst klar, dass die Darlegungs- und Beweislast für eine ordnungsgemäße Betriebskostenabrechnung beim Vermieter liege. Die vom Vermieter zu erstellende Betriebskostenabrechnung muss es dem Mieter ermöglichen, die Verteilung der Kostenpositionen zu erkennen und rechnerisch nachzuprüfen. Dazu kann es auch nötig sein, dem Mieter auf sein Verlangen hin, die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen zu ermöglichen und Einsicht in die Ablesedaten der anderen Wohneinheiten zu gewähren. Hier reiche bereits das Interesse des Mieters aus, die Abrechnung des Vermieters zu kontrollieren. Solange der Vermieter unberechtigt, eine entsprechend begehrte Belegeinsicht verweigert, besteht für den Mieter keine Pflicht, die geforderte Nachzahlung zu leisten, so der BGH.
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