Baumängel sind ärgerlich, teuer und nervenaufreibend. Wer sie entdeckt, steht vor der Frage: Wie reklamiere ich richtig, ohne dass der Handwerker sich rausredet oder einfach nicht mehr reagiert? Die gute Nachricht: Das Baurecht steht grundsätzlich auf der Seite des Auftraggebers. Die schlechte: Ohne Beweise und formale Korrektheit wird es schwierig, Ansprüche durchzusetzen.
Was gilt überhaupt als Mangel?
Nicht jede Unebenheit ist ein Mangel. Entscheidend ist, ob die Leistung der vereinbarten Beschaffenheit entspricht und für die gewöhnliche Verwendung taugt. Bei Wandputz gilt nach VOB die Qualitätsstufe Q2 als Standard – sichtbare Strukturen und leichte Unebenheiten sind normal. Erst bei Wellen über 3 Millimeter auf einem Meter Länge liegt ein Mangel vor. Wer eine glattere Oberfläche will, muss das im Vertrag festhalten und zahlt für Q3 oder Q4 deutlich mehr.
Ein Praxisfall: Bei einem Neubau in Unterfranken hatte der Estrichleger eine Toleranz von 4 Millimeter auf 2 Meter versprochen – gemessen wurden 7 Millimeter. Der Auftraggeber reklamierte, aber ohne schriftliche Vereinbarung galt die DIN-Norm mit 5 Millimeter Toleranz. Der Mangel ließ sich nicht durchsetzen. Solche Details gehören in den Vertrag, am besten unter Verweis auf konkrete Normen.
Hilfreich kann es sein, sich vorab über gängige Standards bei bestimmten Gewerken zu informieren. Betriebe wie https://www.tyburek.de arbeiten meist nach festgelegten Qualitätsstufen, die als Orientierung dienen können – allerdings nur, wenn diese auch vertraglich fixiert wurden.
Dokumentation: Fotos allein reichen nicht
Wer einen Mangel entdeckt, sollte sofort dokumentieren. Fotos sind wichtig, aber ohne Maßangaben und Vergleichsmaßstab wenig aussagekräftig. Ein Riss in der Wand wirkt auf dem Foto dramatisch, ist aber vielleicht nur 0,2 Millimeter breit – zulässig nach den meisten Normen. Besser: Fotos mit Zollstock oder Münze als Größenvergleich, dazu ein Messprotokoll mit Datum und genauer Ortsangabe.
Bei Feuchtigkeitsschäden reicht ein Foto nicht. Hier braucht es Messwerte eines kalibrierten Feuchtemessgeräts. Die Geräte kosten ab 40 Euro im Baumarkt, professionelle Modelle liegen bei 200 bis 300 Euro. Wichtig: Das Gerät muss für das jeweilige Material geeignet sein – Holzfeuchtemesser funktionieren bei Mauerwerk nicht zuverlässig.
Die Mängelrüge – formell korrekt statt emotional
Die Reklamation muss schriftlich erfolgen. Eine E-Mail gilt vor Gericht als ausreichend, besser ist ein Einschreiben mit Rückschein. Wichtig ist die Fristsetzung: Der Handwerker bekommt eine angemessene Frist zur Nachbesserung, in der Regel zwei bis drei Wochen. Bei dringenden Mängeln – etwa einem undichten Dach – kann die Frist auf wenige Tage verkürzt werden.
Der Text sollte sachlich bleiben und folgende Punkte enthalten: genaue Mangelbeschreibung, Verweis auf den Vertrag oder vereinbarte Normen, Frist zur Nachbesserung mit konkretem Datum, Hinweis auf weitere Schritte bei Nichterfüllung. Formulierungen wie „Ich fordere Sie auf“ sind besser als emotionale Vorwürfe. Wer den Handwerker als Pfuscher beschimpft, riskiert eine Gegenklage wegen Beleidigung.
Wenn der Handwerker nicht reagiert
Nach Ablauf der gesetzten Frist hat der Auftraggeber mehrere Optionen. Die erste ist die Ersatzvornahme: Ein anderer Betrieb behebt den Mangel, die Kosten werden dem ursprünglichen Handwerker in Rechnung gestellt. Dafür muss die Frist abgelaufen sein und eine weitere Androhung der Ersatzvornahme erfolgt sein – wieder schriftlich, wieder mit kurzer Frist.
Die Kosten für eine Ersatzvornahme können erheblich sein. Wer einen neuen Betrieb beauftragt, zahlt nicht nur für die Mängelbeseitigung, sondern oft auch für die Begutachtung und Demontage fehlerhafter Arbeiten. Bei einer falsch verlegten Fußbodenheizung können schnell 8.000 bis 12.000 Euro zusammenkommen. Der ursprüngliche Handwerker ist zwar zur Kostenübernahme verpflichtet, aber die Durchsetzung dauert Monate und erfordert meist einen Anwalt.
Gewährleistungsfristen kennen und nutzen
Nach BGB gilt eine fünfjährige Gewährleistungsfrist für Bauleistungen, nach VOB/B nur zwei Jahre. Welche Regelung greift, hängt vom Vertrag ab. Viele Handwerker nutzen VOB-Verträge, um die Frist zu verkürzen – zulässig, solange der Auftraggeber Unternehmer ist oder ausdrücklich zugestimmt hat. Privatleute können sich auf die fünf Jahre berufen, wenn kein VOB-Vertrag geschlossen wurde.
Die Frist beginnt mit der Abnahme. Ohne förmliche Abnahme gilt die Leistung als abgenommen, sobald der Auftraggeber sie nutzt oder die Schlussrechnung vorbehaltlos bezahlt. Deshalb: Bei der Abnahme genau prüfen, Mängel schriftlich festhalten und nicht unter Druck setzen lassen. Wer später Mängel entdeckt, muss beweisen, dass diese schon bei Abnahme vorhanden waren.
Gerade beim Hausbau treten Mängel oft erst nach Monaten auf – Risse durch Setzungen, Feuchtigkeitsschäden durch fehlerhafte Abdichtung. Die Gewährleistung läuft trotzdem ab Abnahme, nicht ab Entdeckung des Mangels.
Bei Immobilien generell gilt: Wer seine Rechte kennt und sie frühzeitig durchsetzt, spart Zeit, Geld und Nerven.
Sachverständige einschalten – wann lohnt es sich?
Ein Bausachverständiger kostet zwischen 800 und 1.500 Euro für ein ausführliches Gutachten. Klingt viel, kann sich aber lohnen, wenn der Streitwert über 5.000 Euro liegt. Das Gutachten dient als Beweismittel vor Gericht und gibt eine neutrale Einschätzung, ob ein Mangel vorliegt und wie teuer die Beseitigung wird.
Wichtig: Der Sachverständige muss unabhängig sein. Wer vom Handwerker vorgeschlagen wird, ist befangen. Besser sind öffentlich bestellte und vereidigte Sachverständige, die bei der Industrie- und Handelskammer gelistet sind. Die Kosten trägt zunächst der Auftraggeber, können aber bei erfolgreicher Klage vom Handwerker zurückgefordert werden.
Bildquelle: Foto von wal_172619
