Bevor es zur Schlüsselübergabe kommt, müssen Mieter und Vermieter sich einig werden.
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In Deutschland reißen die Schlagzeilen rund um den Wohnungsmarkt nicht ab. Brandschutzgefährdete Bauten auf der einen Seite, Mietnomaden und Randalierer auf der anderen Seite. Wohnungssuchende sehen sich mitunter Vermietern gegenüber, die im Vorfeld ganz genau wissen wollen, mit wem sie es zu tun haben. Und Mieter beantworten aus Mangel an Wohnungsalternativen fast jede Frage – und sei sie auch noch so unzulässig. Fakt ist, dass nicht alle Wohnungssuchenden um ihre Rechte wissen und vertrauliche Daten preisgeben, die den Vermieter nichts angehen. Was Vermieter dürfen und was nicht, ist jetzt Thema.
Vermieter fragen intensiver nach, denn je
Vermieter wollen nicht jeden in ihre Wohnung einziehen lassen. Vielmehr wählen sie sorgfältig aus. Das ist verständlich, denn sie überlassen einem Fremden einen Vermögensgegenstand – nämlich ihre Immobilie – und wollen sicherstellen, dass sie pfleglich behandelt wird. Die Wissbegierde ist groß, manchmal sogar zu groß, finden Datenschützer. Mieter stehen vor einem Problem: Verweigern sie die Antworten auf bestimmte Fragen, bedeutet das vermutlich, dass ihre Chancen auf die Wohnung Richtung Null gehen.
Wohnungssuchende und Vermieter sollten die wesentlichen Punkte kennen, die Eigentümer aus Datenschutzgründen beim Besichtigungstermin und dessen Anbahnung nicht abfragen dürfen. Die einen, damit sie entscheiden können, wie sie mit der Neugier umgehen – die anderen, um das Datenschutzgesetz einzuhalten.
Das dürfen Vermieter fragen
Vermieter dürfen einiges fragen, wenn es zum Kontakt mit einem potentiellen Mieter kommt. Vor dem Besichtigungstermin haben Vermieter das Recht, die folgenden Daten zu erheben und zu speichern:
• den Namen des Wohnungssuchenden
• Kontaktdaten wie zum Beispiel die Telefonnummer oder die E-Mail-Adresse. Die komplette Meldeadresse müssen Wohnungssuchende zu diesem Zeitpunkt nicht hinterlassen.
• Je nach Mietobjekt kann es erforderlich sein, weitere Angaben zu erfragen, zum Beispiel, ob ein Wohnberechtigungsschein vorliegt.
Kommt es zum Besichtigungstermin und zeigt der Mieter echtes Interesse an der Wohnung, dann erweitert sich das Fragerecht des Vermieters hinsichtlich dieser Punkte:
• weitere Kontaktdaten wie zum Beispiel die Adresse
• Identitätsangaben (Geburtsdatum)
• die Anzahl der im Haushalt lebenden Personen
• Information zum Beschäftigungsverhältnis wie Beruf und Arbeitgeber
• Informationen zu den Einkommensverhältnissen. Der Vermieter darf erfahren, ob eine Privatinsolvenz besteht und falls ja, ob ein Bürge vorgesehen ist.
Zu diesem Zeitpunkt der Vertragsanbahnung dürfen Vermieter keine SCHUFA Auskunft anfordern und auch nicht den Personalausweis kopieren.
Auf Grundlage der bis hierhin offenbarten Informationen müssen Mietinteressent und Vermieter entscheiden, ob sie ein Mietverhältnis eingehen wollen oder nicht. Wenn beide bereit sind, den Vertrag zu schließen, dann erst darf der Vermieter Einkommensnachweise anfordern sowie nach den Bank- und Kontodaten fragen. Ausnahmen bestätigen die Regel: Kleinvermieter wie Eigentümer, die eine Einliegerwohnung in der selbstgenutzten Immobilie vermieten, dürfen weitergehende Fragen stellen.
Falls der Mieter in Bezug auf zulässige Fragen lügt, können ihm daraus enorme Nachteile erwachsen. Denn erfährt der Vermieter später von der Lüge, besteht das Risiko, dass sich der Mieter eine fristlose Kündigung einhandelt.
Die Diskrepanz zwischen Theorie und Praxis ist enorm
Der Wohnungsmarkt ist nach wie vor eng. Laut difu.de wird sich die Situation in Zukunft weiter zuspitzen. Und diese Situation kommt Vermietern zupass. Wohnungssuchende, die sich schon einmal in einen Wohnungs-Besichtigungsmarathon gestürzt haben wissen, dass zwischen den zulässigen Informationen, die ein Vermieter abrufen darf und dem tatsächlichen Verhalten in der Praxis Welten liegen. Die Finanzkraft des Bewerbers ist für Vermieter meistens das Argument, das über Hopp oder Top entscheidet. Oft erkundigen sie sich bereits bei der Vereinbarung des Besichtigungstermins nach der Bonität. “Unzulässig”, sagt Kranig. Er verweist auf den im Datenschutzgesetz verankerten Grundsatz, wonach nur erlaubt ist, was erforderlich ist.
Die Bonität wird durch den SCHUFA-Score angegeben. Dieser wird von der SCHUFA ermittelt. Dazu zieht sie verschiedene Informationen heran und stützt sich dabei unter anderem auf diese Quellen: laufende und abgelöste Darlehen und Leasingverträge, geführte Girokonten, laufende Kreditkartenkonten, Raten- und Mobilfunkverträge. Weitere Informationen zum Score sind auf schufa.de zu finden.
Im SCHUFA-Score werden keinerlei Daten zu Krediten ohne SCHUFA gespeichert, ein beantragter Kredit fließt laut kredite-ohne-schufa.info nicht in die Berechnung mit ein. Grund ist das Konzept des Kredites. Dieser besagt, dass der Kredit ohne SCHUFA-Abfrage gewährt wird. Bei der Wahl eines Kredits ohne Schufa sollten Verbraucher umsichtig vorgehen, wie in diesem Beitrag zu lesen ist.
Sicher, es ist verständlich, dass Vermieter erfahren wollen, ob sie es mit einem zahlungsbereiten oder mit einem zahlungsunwilligen Mieter zu tun haben. Trotzdem gehen viele Eigentümer zu weit und überschreiten wissentlich oder aus Unkenntnis der Rechtslage die zulässigen Grenzen. Zwar existiert kein gesetzlicher Anspruch des Vermieters darauf, dass Mietinteressenten eine Selbstauskunft aushändigen, aber viele Mieter fügen sich in ihr Schicksal – oftmals ebenfalls aus Unkenntnis, gelegentlich aber auch aufgrund der drohenden Konsequenzen bei verweigerter Selbstauskunft.
Die Konkurrenz ist groß. Aus der Not heraus geben Mietinteressenten so manches preis, was den Vermieter grundsätzlich nichts angeht.
Das dürfen Vermieter nicht fragen
Grundsätzlich müssen sich Vermieter daranhalten, nur Fragen zu stellen, die das Mietverhältnis betreffen. Dabei dürfen die Fragen die Rechte des Mieters nicht verletzen. Es gibt Bereiche, die Vermieter generell nichts angehen.
Stellen Vermieter unzulässige Fragen, dürfen Mietinteressenten lügen. Aus den Lügen dürfen Mietern später keine Nachteile erwachsen. Das heißt, sollte der Vermieter später feststellen, dass der Mieter ihn in einem der folgenden Punkte belogen hat, darf er aus diesem Grund nicht kündigen. Kurzum: Überschreiten Vermieter den rechtlichen Rahmen, haben Mieter das Recht zur Lüge.
• Welche Familienplanung ist vorgesehen? Besteht eine Schwangerschaft oder ist eine geplant? Auch Fragen, ob zukünftig Kinder einziehen werden, sind unzulässig.
• Fragen nach politischen Gesinnungen, Parteizugehörigkeiten, die Zugehörigkeit zu einem Mieterverein oder zu einer Gewerkschaft sind nicht gestattet.
• Fragen zum Versicherungsschutz des potentiellen Mieters und hier insbesondere Fragen zu einer bestehenden Rechtsschutzversicherung sind nicht zulässig.
• Erkundigt sich ein Vermieter über die Nationalität oder die ethnischen Hintergründe eines Interessenten, überschreitet er ebenfalls gesetzliche Vorgaben.
• Zugehörigkeiten zu einer Religionsgemeinschaft müssen Mietinteressenten nur dann preisgeben, wenn Vermieter selber eine Religionsgemeinschaft repräsentieren. Beispiel: Ist der Vermieter die Katholische Kirche, ist die Frage zulässig.
• Manche Vermieter möchten herausbekommen, ob mit störenden Geräuschen oder Gerüchen zu rechnen ist. Trotzdem: Der Musikgeschmack und die Hobbys eines Mieters gehen den Vermieter nichts an.
• Informationen rund um den Gesundheitszustand oder mögliche Behinderungen sind tabu für Vermieter.
• Rückfragen zu bestehenden Vorstrafen oder laufenden Ermittlungsverfahren dürfen Vermieter ebenfalls nicht stellen.
• Zwar haben Vermieter ein Recht, das Nettoeinkommen eines Mieters zu erfahren, aber wollen sie im Detail über laufende Einnahmen und Verbindlichkeiten informiert werden, überschreiten sie die zulässigen Grenzen.
• Auch die Vermögens- und Einkommensverhältnisse von Angehörigen gehen einen Vermieter nichts an. Ausnahme: Jemand übernimmt für den potentiellen Mieter eine Bürgschaft für die anstehenden Mietzahlungen.
Mieter haben eine ungefragte Aufklärungspflicht
Auch, wenn ein Mieter Vermieter nicht explizit danach fragt, müssen Mieter bestimmte Informationen liefern. Sie unterfallen der sogenannten Aufklärungspflicht und beziehen sich auf folgende Punkte
• Falls die Höhe der Miete dreiviertel des Nettoeinkommens beträgt, müssen Mieter dem Vermieter darüber informieren. Haben Mieter allerdings das Nettoeinkommen im Rahmen der Selbstauskunft bereits angegeben, haben Sie der Aufklärungspflicht genüge getan.
• Übernimmt das Sozialamt oder ein anderer Träger die Begleichung der Mieter, ist der Vermieter davon in Kenntnis zu setzen.
• Ist ein Insolvenzverfahren im Gang, so muss der Vermieter davon erfahren.
Quellen:
pixabay.com © 472301 (CCO Public Domain)
pixabay.com © geralt (CCO Public Domain)
Vielen Dank für Ihren informativen Artikel. Für mich haben sich daraus noch die folgenden Fragen ergeben, die sowohl für Mieter wie Vermieter interessant sein dürften. Ich würde mich freuen, wenn Sie darauf kurz eingehen könnten:
Sie schreiben, dass erst wenn beide, Mieter und Vermieter, zu dem Entschluss gekommen sind, einen Mietvertrag miteinander abschließen zu wollen, der Vermieter vom Mietinteressenten eine Schufa-Auskunft verlangen darf.
Wenn diese Auskunft nun Informationen enthält, die den Vermieter zu der Überzeugung gelangen lassen, doch keinen Mietvertrag mit dem Interessenten abschließen zu wollen, kann dann der Vermieter von seiner ursprünglichen Absicht zurücktreten?
Und: Ist es dem Vermieter einer Wohnung erlaubt, bei mehreren Interessenten gleichzeitig zum Entschluss zu kommen, daß er mit einem von ihnen einen Mietvertrag abschliessen würde?